Kalkulačka výnosnosti prenájmu

Hrubý výnos je ročný nájom vydelený kúpnou cenou — napríklad 7 200 € ročného nájmu / 120 000 € cena = 6 %. Čistý výnos odpočítava náklady: dane, poplatky správcovi, poistenie, opravy, periodicita obsadenosti. Čistý výnos je realistickejší ukazovateľ — pre Slovensko sa pohybuje 2–4 % pre byt v Bratislave.

Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 % (alebo 25 % ak príjem > 47 537,98 € v 2025). Ročne máte oslobodenie prvých 500 € z prenájmu od dane. Základ dane môžete znížiť o preukázateľné výdavky: poistenie, opravy, odpisy (len ak máš nehnuteľnosť v obchodnom majetku), správca, úroky z hypotéky (len pri fyzickej osobe — obmedzene). Dane sa uvádzajú v daňovom priznaní typ B.

Závisí od konkrétnych čísel. Ak je ročný výnos z prenájmu (po nákladoch) vyšší ako ročný úrok hypotéky, investícia má kladný cash flow. V Bratislave sú ceny nehnuteľností relatívne vysoké a výnosy nízke (2–4 %) — pri 5 % úroku hypotéky je to záporný cash flow. Zisk teda závisí od rastu cien nehnuteľnosti, čo je špekulatívne.

Cash-on-Cash Return meria ročný čistý príjem z prenájmu v pomere k vloženej hotovosti (akontácia + náklady). Napr. ak ste vložili 30 000 € z vlastných zdrojov a ročne zarábate čistých 1 200 € po všetkých nákladoch a splátke hypotéky, CoC = 4 %. Lepšie odráža skutočnú výnosnosť vašej investície než hrubý výnos.

Profesionálna správa nehnuteľnosti (správcovská spoločnosť) stojí typicky 8–15 % z mesačného nájmu. V Bratislave 60–120 € mesačne. Zahŕňa komunikáciu s nájomníkmi, výber nájmu, základné opravy, pravidelné kontroly. Pre vzdialených vlastníkov alebo tých, čo nechcú riešiť operatívu, je to výhodné napriek nákladu.